by 27 января Колонка Право Подробная инструкция для собственников, которые хотят самостоятельно управлять многоквартирным домом.
Илья Сотонин
Что такое ТСЖ и зачем оно нужно
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, которая создаётся на неопределённый срок для управления многоквартирным домом, имеет расчётный счёт в банке и печать.
ТСЖ отвечает за его содержание, эксплуатацию, ремонт, а также за оказание его жильцам коммунальных услуг. Занимаются этими вопросами правление и председатель товарищества.
Самые важные проблемы решаются при участии всех жителей. Например, на общих собраниях обсуждают размер обязательных платежей, получение кредита, годовой план ремонта имущества и тому подобное. Решение считается принятым, если за него проголосовало минимум две трети членов товарищества.
После регистрации ТСЖ перед собственниками открываются новые возможности: например, можно сдавать в аренду подвалы и вкладывать полученные деньги в установку камер видеонаблюдения, энергоэффективные технологии и не только. Или взять кредит на капитальный ремонт, чтобы не ждать, пока нужная сумма накопится на счету ТСЖ.
В доме можно организовать только одно товарищество. При этом в товарищество может войти несколько домов.
Чем ТСЖ отличается от УК и что выбрать
Другая, более популярная форма управления многоквартирным домом — привлечение управляющей компании (УК). Так, в Московском регионе сейчас за 88% жилья отвечают частные или муниципальные организации, за 12% — ТСЖ.
УК особенно актуальны для новых домов, где жители ещё не успели познакомиться друг с другом. Со временем, когда комьюнити начинает формироваться, собственники при желании меняют УК на ТСЖ. При этом товарищество может нанять управляющую компанию как подрядчика.
В отличие от ТСЖ, УК — это коммерческая организация.
Её деятельность лицензируется, а объём работы определяется договором сроком до пяти лет. УК либо самостоятельно обслуживает дом, либо привлекает другие компании. А ещё она предоставляет собственникам квартир (или ТСЖ, если договор заключён с товариществом) отчёты о проделанных работах.
У обеих форм управления есть преимущества и недостатки. Плюс ТСЖ в том, что все участники лично заинтересованы в эффективном управлении домом и могут выбирать подрядчиков, не думая о прибыли.
Ещё расходование средств товарищества просто контролировать: у него один расчётный счет на дом. В итоге любой собственник при желании может проверить финансовые операции. У УК же счёт может быть сразу на несколько домов, которые находятся под её управлением.
При этом ТСЖ требует высокого уровня самоорганизации от жителей. Товарищество берёт на себя ответственность за все инженерные системы и его представители самостоятельно общаются с поставщиками, утрясают с ними спорные ситуации, а также разрешают конфликты между собственниками. Не всегда в доме есть люди, которые могут грамотно разобраться с этими вопросами.
В то же время УК — это организация, которая, как правило, профессионально занимается управлением. У её представителей обычно уже есть опыт работы и контакты нужных поставщиков. Все коммуникации с ними она берёт на себя. Если управляющая компания недостаточно квалифицирована, её можно сменить.
В этой таблице мы собрали основные плюсы и минусы ТСЖ и УК:
| ТСЖ | УК | |
| Плюсы |
|
|
| Минусы |
|
|
В целом, управлять ТСЖ сегодня проще, чем несколько лет назад. За это время на рынке появились сервисы, которым можно передать на аутсорс многие функции — например, бухгалтерию, организацию контакт‑центра и работу аварийной службы.
Так председателю ТСЖ не придётся самостоятельно отвечать на запросы жителей, если у них прорвало трубу. Даже собрания собственников с голосованиями можно провести удалённо.
Оптимальным вариантом может стать схема, при которой ТСЖ нанимает УК в качестве подрядчика. Это позволит скомбинировать преимущества двух форм управления домом. При этом управляющая компания становится «обслуживающей» и будет не «над» собственниками, а в равноценном горизонтальном партнёрстве с ТСЖ.
Как создать ТСЖ
Если вы — инициатор, важно пообщаться с жителями, понять, хотят ли они изменений, рассказать про особенности работы ТСЖ. Обычно в домах уже есть общие чаты в WhatsApp или Telegram — в них можно оценить настроения соседей, найти тех, кто поддержит вашу идею.
Посчитайте затраты на управление домом
Если вы видите позитивный отклик, можно переходить к подсчёту расходов. Необходимо понять, какие инженерные системы есть в доме, какие мастера нужны для их обслуживания, сколько стоят их услуги, что нужно ремонтировать уже сейчас.
Вам понадобятся лифтовая, аварийная и диспетчерская службы, бухгалтерия, дворники, сантехники, электрики, инженеры. Эти же специалисты будут проверять дом перед тем, как УК передаст его вашему ТСЖ.
Как уже упоминалось выше, сегодня большинство служб можно привлечь на аутсорс.
Это проще и дешевле, потому что не нужно тратиться на содержание людей в штате и самостоятельно организовывать процесс. Кроме того, так легче подключать временных работников — например, если зимой выпало много снега и нужно больше дворников. На рынке есть сервисы, которые могут взять все эти вопросы на себя, — например, Gorserv.
А ещё ТСЖ может подключить мобильное приложение жителя и упростить коммуникацию с собственниками. В нём можно принимать заявки, проводить опросы общественного мнения, размещать объявления, получать данные со счётчиков. Оно, помимо прочего, позволит отказаться от бумажных копий квитанций — владельцы квартир смогут оплачивать счета онлайн. В среднем такая программа стоит 3–10 рублей с квартиры в месяц.
Наконец, можно заложить в ваши расчёты затраты на договор страхования ответственности собственников жилья за вред, причинённый имуществу третьих лиц. Это означает, что, если кто‑то из жителей затопит чужую квартиру или у кого‑то загорится электропроводка, расходы на ремонт покроет страховая.
Создайте инициативную группу
Она поможет привлечь к созданию ТСЖ как можно больше собственников. Требования к количеству людей в ней и обязанностям её членов в законе не прописаны.
Обычно группа помогает в организации собрания, информирует собственников о его проведении, подбирает кандидатуры ответственных лиц. Её члены также могут обходить квартиры и рассказывать о преимуществах ТСЖ жителям. Найти таких помощников вы можете в уже упомянутых чатах дома.
Подготовьте проект устава ТСЖ
Устав товарищества — главный учредительный документ, который регулирует деятельность организации. Его принимают сразу после решения о создании ТСЖ на общем собрании собственников. Подготовить черновую версию лучше заранее. Найти образец такого документа можно в интернете.
В уставе обязательно должна быть прописана следующая информация:
- Место нахождения ТСЖ. Достаточно указать населённый пункт (согласно статье 54 ГК РФ).
- Предмет и цели его деятельности.
- Порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ.
- Состав и компетенции органов управления товарищества, ревизионной комиссии, порядок принятия ими решений.
- Другие сведения, которые не противоречат законодательству. Например, способ уведомления жителей об общих собраниях и результатах работы ТСЖ. Также можно указать, что председателя выбирают собственники на общем собрании или только члены правления из своего состава.
Важный момент: в уставе нужно использовать не только наименование ТСЖ, но и ТСН — товарищество собственников недвижимости. Это термин не из жилищного кодекса, а из ГК РФ, и именно на него ориентируется налоговая инспекция.
ТСН — относительно молодая организационно‑правовая форма управления недвижимостью, которая охватывает не только многоквартирные дома, но и, в частности, садоводческие товарищества.
Вот вариант формулировки для устава: «Товарищество является некоммерческой корпоративной организацией, созданной в форме товарищества собственников недвижимости, в виде товарищества собственников жилья».
Организуйте собрание собственников
Финальное решение о создании ТСЖ жители принимают на общем собрании. Уведомить о нём собственников инициатор должен за 10 дней до мероприятия. Каждому заранее нужно отправить заказное письмо либо отдать уведомление лично под подпись. Кроме того, стоит развесить объявления в доме и несколько раз написать о собрании в общем чате WhatsApp или Telegram.
Это не прописано в законе, но поможет избежать претензий от жителей в будущем.
На первом общем собрании сначала выбирают секретаря, который составит протоколпо итогам мероприятия. Потом — обсуждают, зачем нужно товарищество, как будет устроено управление домом и как изменятся тарифы. На этом же собрании обычно принимают устав ТСЖ. Также понадобится счётная комиссия, которая будет подсчитывать голоса. Строгих требований к ней нет.
Провести собрание можно в очной, заочной и очно‑заочной форме. В любом случае, жители дома должны будут проголосовать письменно, заполнив бюллетени. В них собственники указывают ФИО, паспортные данные, адрес, номер помещения, его площадь, долю в праве собственности, решения по каждому вопросу («за», «против», «воздержался»), ставят дату, подпись и расшифровку.
- При очной форме собственники собираются в одном месте, чтобы обсудить актуальные вопросы и проголосовать.
- При заочной форме заполненные бюллетени жители отправляют или относят к конкретной дате по адресу, указанному в уведомлении.
- Очно‑заочная форма предусматривает возможность очного обсуждения повестки и принятия решений по ключевым вопросам и заочного голосования.
Провести собрание можно и онлайн — с помощью специальных сервисов. Например, ГИС ЖКХ. Чтобы пригласить на него всех жителей дома, вам понадобится реестр собственников. Запросить его можно у УК. Если компания отказывается выдать сведения, можно обратиться в суд — однако проще заказать реестр у сервисов вроде Reestr.net.
Важно, чтобы протокол по итогам собрания подписали все жители, которые высказались за создание ТСЖ, — не меньше 50% от общего числа голосов собственников помещений + 1 голос.
Выберите правление и председателя
Обычно сразу после решения о создании ТСЖ, на том же общем собрании, собственники большинством выбирают правление и председателя. Члены правления также могут самостоятельно решить, кто займёт руководящую должность, если это прописано в уставе.
Председатель будет принимать управленческие решения и может стать частью счётной комиссии вместе с секретарём, правление — помогать ему в реализации основных задач. Срок пребывания на должности председателя зависит от решения собственников.
Если участники ТСЖ недовольны ответственными лицами, они могут поменять их на новом общем собрании.
В правление лучше выбирать нечётное количество людей — 5 или 7 человек. Если дом маленький, хватит и трёх. В этом случае не возникнет ситуации, когда голоса членов правления разделились поровну — например, при выборе председателя.
По решению жителей членам правления можно выплачивать вознаграждение за работу, но на практике это актуально скорее для председателя — он тратит больше всего времени на управление. Размер вознаграждения определяют собственники на общем собрании членов ТСЖ. При этом и правление, и председатель могут работать бесплатно — законодательных ограничений тут нет.
ТСЖ также нужно выбрать ревизионную комиссию из числа своих членов. Эти люди не реже раза в год проверяют финансовую деятельность товарищества и представляют жителям заключение по результатам проверки. Если к документации возникают вопросы, эту тему поднимают на общем собрании.
Зарегистрируйте ТСЖ в налоговой инспекции
ТСЖ регистрируется как юридическое лицо по месту нахождения дома. Подать документы можно и через «Госуслуги». Вам нужно будет приложить заявление по форме P11001, паспорт, копию устава, протокол собрания.
Если вы подаёте документы лично, придётся оплатить пошлину в размере 4 000 рублей. При электронной подаче она не оплачивается.
При регистрации товарищества в заявлении важно использовать наименование ТСН — как уже говорилось выше, оно взято из ГК РФ. Если вы попробуете зарегистрировать именно ТСЖ, налоговый орган, скорее всего, вам откажет, потому что такая организационно‑правовая форма не предусмотрена действующим законодательством.
К сожалению, сейчас нормы гражданского права противоречат жилищному праву — в ЖК РФ указана разновидность организации (ТСЖ), форма которой не предусмотрена ГК РФ.
Заключите договоры с собственниками
Чтобы стать членами ТСЖ, собственники, которые проголосовали за создание товарищества, пишут заявление о вступлении в произвольной форме.
Скорее всего, не все жители захотят стать частью товарищества. Однако с оставшимися тоже нужно будет заключить отдельные договоры, так как в ЖК РФ сказано, что они вносят плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в соответствии с этими документами.
Строгой формы для такого договора нет, главное — чтобы в документе были прописаны обязательства ТСЖ по управлению домом и собственника по своевременной оплате. В приложении к договору обычно указывается размер платы за содержание дома. Можно добавить условия по её индексированию. Порядок заключения договора регулируется Гражданским кодексом.
У собственника будет 30 дней, чтобы подписать документ либо назвать пункты, которые его не устроили. Житель может отказаться от договора, но оплачивать услуги ему всё равно придётся — ориентируясь на суммы из приложения к договору и тарифы на ресурсы. Последние устанавливает региональная энергетическая комиссия.
Обложка: Shcherbakov Ilya / Shutterstock
